一、一般要求


  1、钢板桩的设置位置要符合设计要求,便于沟槽基础土方施工,即在基础最突出的边缘外留有支模、拆模的余地。


  2、基坑沟槽钢板桩的支护平面布置形状应尽量平直整齐,避免不规则的转角,以便标准钢板桩的利用和支撑设置。各周边尺寸尽量复合板装模数。


  3、整个基础施工期间,在挖土、吊运、扎钢筋、浇筑混凝土等施工作业中,严禁碰撞支撑,禁止任意拆除支撑,禁止在支撑上任意切割、电焊,也不应在支撑上搁置重物。



二、支护线测量


  依据基坑、沟槽开挖设计截面宽度要求,测放出钢板桩打设位置线,用白石灰标示出钢板桩打设位置。



三、钢板桩进场及堆放场区


  按施工进度计划或现场情况组织钢板桩进场的时间,确保钢板桩的施工满足进度要求,钢板桩的堆放位置根据施工要求及场地情况沿支护线分散堆放,避免集中堆放在一起造成二次搬运。


钢板桩施工这些事你都懂吗?_1


四、钢板桩施工顺序


  钢板桩位置的定位放线—挖沟槽—安装导梁—施打钢板桩瞩—拆除导梁—清理锚杆处标高的土方—挖土—排污管、检查井施工—回填石屑、土方—拔除钢板桩。



五、钢板桩的检验、吊装、堆放


  1、钢板桩的检验


  对钢板桩,一般有材质检验和外观检验,以便对不合要求的钢板桩进行矫正,以减少打桩过程中的困难。


  (1)外观检验:包括表面缺陷、长度、宽度、厚度、端部矩形比、平直度和锁口形状等项内容。需注意:


  a、对打入钢板桩有影响的焊接件应予以割除;


  b、割孔、断面缺损的应予以补强处理;


  c、若钢板桩有严重锈蚀,应测量其实际断面厚度。原则上要对全部钢板桩进行外观质量检查。


  (2)材质检验:对钢板桩母材的化学成分及机械性能进行全面试验。包括钢材的化学成分分析,构件的拉伸、弯曲试验,锁口强度试验和延伸率试验等项内容。每一种规格的钢板桩至少进行一个拉伸、弯曲试验:每20-50t重的钢板桩应进行两个试件试验。


  2、钢板桩吊运


  装卸钢板桩宜采用两点吊装的方法进行操作。吊运时,每次吊起的钢板桩根数不宜过多,并应注意保护锁口避免损伤。吊运方式有成捆起吊和单根起吊。成捆起吊通常采用钢索捆扎,而单根吊运常用专用的吊具。


  3、钢板桩堆放


  钢板桩堆放的地点,要选择在不会应压重而发生较大沉陷变形的平坦而坚固的场地上,并便于运往打桩施工现场。堆放时应注意:


  (1)堆放的顺序、位置、方向和平面布置等应考虑到以后的施工方面;


  (2)钢板桩按型号、规格、长度分别堆放,并在堆放处设置标牌说明;


  (3)钢板桩应分层堆放,每层堆放数量一般不超过5根,各层间要垫放枕木,垫木间距一般为3~4m,且上、下层垫木应在同一垂直线上,堆放的总高度不宜超过2m。


钢板桩施工这些事你都懂吗?_2

六、导架的安装


  在钢板桩施工中,为保证沉桩轴线位置的正确和桩的竖直性,控制桩的打入精度,防止板桩的屈曲变形和提高桩的贯入能力,一般都要设置一定刚度的、坚固的导架,也称“施工围檩”。


  导架采用单层双面形式,通常由导梁和围檩桩等组成,围檩桩的间距一般为2.5~3.5m,双面围擦之间的间距不宜过大,一般略比板桩墙厚度打8~15mm,安装导架时应注意以下几点:


  (1)采用经纬仪和水平仪控制和调整导梁的位置。


  (2)导梁的高度要适宜,要有利于控制钢板桩的施工高度和提高施工工效。


  (3)导梁不能随着钢板桩的打设深入而产生下沉和变形等情况出现。


  (4)导梁的位置应尽量垂直,并不能与钢板桩产生碰撞。



七、钢板桩施打


  拉森钢板桩施工关系到施工止水和安全,是本工程施工最关键的工序之一,在施工中要注意以下施工要求:


  (1)拉森钢板桩采用履带式挖土机施打,施打前一定要熟悉地下管线、构筑物的情况,认真放出准确的支护桩中线。


  (2)打桩前,对钢板桩逐根进行检查,剔除连接锁扣处的锈蚀、变形严重的钢板桩,待修整合合格后才可使用,整修后还不合格的禁用。


  (3)打桩前,可在钢板桩的锁口内涂抹油脂,以方便钢板桩的打入、拔出。


  (4)在钢板桩插打过程中,随着测量监控每块桩的斜度不超过2%,当偏斜过大不能用拉齐方法调正时,必须拔起重打。


  (5)密扣且保证开挖后入土不小于2米,保证钢板桩顺利合拢;特别是检查井位的四个角要使用转角钢板桩,若没有此类钢板桩,则用旧轮胎或烂布塞缝等辅助措施密封好,避免由于漏水带走泥沙,造成地面塌陷。


  (6)为了避免沟槽土方开挖后,侧向土压力将钢板桩挤倒,钢板桩施打完毕后,用H200*200*11*19mm的工字钢将明渠两侧的拉森钢板桩分别连成整体, 位置在桩顶以下约1.5m左右的地方,用电焊条将其焊牢,然后每隔5米用空心圆形钢材(200*12mm),加以特制的活动节将两侧的钢板桩对称支撑。支撑时活动节的螺母必须拧紧,保证拉森钢板桩的垂直度及沟槽开挖工作面。


  (7)在基础沟槽开挖过程中,随时观察钢板桩的变化情况,若有明显的倾覆或隆起状态,立即在倾覆或隆起的部位增加对称支撑。


钢板桩施工这些事你都懂吗?_3

八、钢板桩的拔除


  基坑回填后,要拔除钢板桩,以便重复使用。拔除钢板桩前,应仔细研究拔桩方法顺序和拔桩时间及土孔处理。否则,由于拔桩的振动影响,以及拔桩带土过多会引起地面沉降和移位,会给己施工的地下结构带来危害,并影响临近原有建筑物、建筑物或底下管线的安全,设法减少拔桩带土十分重要,目前主要采用灌水、灌砂措施。


  (1)拔桩方法


  本工程可采用振动锤拔桩:利用振动锤产生的强迫振动,扰动土质,破坏钢板桩周围土的粘聚力以克服拔桩阻力,依靠附加起吊力的作用将其拔除。


  (2)拔桩时注意事项


  a、拔桩起点和顺序:对封闭式钢板撞墙,拔桩起点应离开角桩5根以上。可根据沉桩时的情况确定拔桩起点,必要时也可用跳拔的方法。拔桩的顺序最好与打桩时相反。


  b、振打与振拔:拔桩时,可先用振动锤将板桩锁口振活以减小土的粘附,然后边振边拔。对较难拔除的板桩可先用柴油锤将桩振下100~300mm,再与振动锤交替振打、振拔。


  c、起重机应随振动锤的启动而逐渐加荷,起吊力一般略小于减振器弹簧的压缩极限。


  d、供振动锤使用的电源为振动锤本身额定功率的1.2~2.0倍。


  (3)如钢板桩拔不出,可采用以下措施:


  a、用振动锤再复打一次,以克服与土的粘着力及咬口间的铁锈等产生的阻力;


  b、按与板桩打设顺序相反的次序拔桩;


  c、板桩承受土压一侧的土较密实,在其附近并列打入另一根板桩,可使原来的板桩顺利拔出;


  d、在板桩两侧开槽,放入鹏润土浆液,拔桩时可减少阻力。


  (4)钢板桩施工中常见的问题及处理方法:


  a、倾斜。产生这种问题的原因是被打桩与邻桩锁口间阻力较大,而打桩行进方向的贯入阻力小;处理方法有:施工过程中用仪器随时检查、控制、纠正;发生倾斜时用钢丝绳拉住桩身,边拉边打,逐步纠正;对先打的板桩适度预留偏差。


  b、扭转。产生该问题的原因:锁口是铰式连接;处理方法有:在打桩行进方向用卡板锁住板桩的前锁口;在钢板桩之间的两边空隙内,设滑轮支架,制止板桩下沉中的转动;在两块板桩锁口搭扣处的两边,用垫铁和木榫填实。


  c、共连。产生的原因:钢板桩倾斜弯曲,使槽口阻力增加;处理方法有:发生板桩倾斜及时纠正;把相邻已打好的桩用角铁电焊临时固定。


九、钢板桩土孔处理


  对拔桩后留下的桩孔,必须及时回填处理。回填的方法采用填入法,填入法所用材料为石屑或中粗砂。



房地产开发成本计算方法(全套)_1

房地产开发成本计算方法(全套)_2
(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
 
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
 
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
房地产开发成本计算方法(全套)_3
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
 
(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。

(二)房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

(三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1:某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米,商铺5,300平方米,会所17,000平方米。住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营。该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70,644万元,由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元,在项目结束时(预计38年后)一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示:
 
如果项目只有租售部分无自营部分,那么其总投资就只有65,644万元,不包括自营固定资产(会所)的5,000万元和经营资金150万元。
房地产开发成本计算方法(全套)_4
1、土地费用估算
 
(1)土地使用权出让金
 
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
 
 (2)土地征用及拆迁安置补偿费
 
新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
 
(3)土地转让费
 
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
 
(4)土地租用费
 
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。
 
(5)土地投资折价
 
非常常见的合作开发项目的模式。
 
2、前期工程费
 
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
 
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。
 
(2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
 
3、基础设施建设费
 
基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
 
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
 
4、建筑安装工程费
 
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。
 
5、公共配套设施建设费
 
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
 
6、开发间接费
 
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
 
7、管理费用
 
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
 
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。
 
8、财务费用
 
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
 
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
 
9、销售费用
 
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
 
(1)广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)
(2)销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
(3)其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。
 
10、其他费用
 
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。
 
11、开发期间税费
 
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,这些税费一般包括:
 
(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)
(2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)
(3)土地使用税
(4)建筑工程质安监督费
(5)供水增容费(已免征)
(6)供电增容费(已免征)
(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)
(8)其他
 
12、不可预见费
 
不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。
 
如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:
 
13、运营费用
 
运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
 
14、修理费用
 
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
房地产开发成本计算方法(全套)_5
一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上,制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划),通过该收入计划,正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合,同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

(一)制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括:可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

(二)房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况,应注意空置期(项目竣工后暂未租出的时间)和空置率(未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比)对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

(一)经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。

2、具体估算

(1)营业税

对房地产投资而言,营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。

营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前我国的营业税税率是5%。

(2)城市维护建设税

城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异:纳税人所在地为市区的,税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为1%。

(3)教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

(二)土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5元至10元(具体参见表)。

年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)×税率

(三)房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率,按房产余值计征,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%。

(四)企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言,企业所得税的纳税人即为房地产开发企业,所得税计算公式是:

所得税税额=应税所得额×税率

应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

对开发企业而言,其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入,其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

(五)土地增值税

1、土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人,就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

2、转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

3、土地增值税的扣除项目

计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所得的收入征税,而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额
扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
(2)房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
(3)房地产开发费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是,则财务费用中的利息支出允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

(4)旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时,应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

(5)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

(6)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

4、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率(额)累进税率,从30%-60%。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

5、土地增值税的免税规定

有以下情形之一者,免征土地增值税:

(1)纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

(2)因国家建设需要征收的房地产。

综上所述,土地增值税的计算步骤

例6-2:某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元,其扣除项目金额为10,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。

解:

(1)计算增值额为:

40,000-10,000=30,000万元

(2)计算增值税与扣除金额之比:

30,000÷10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%,分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。

(3)计算各档土地增值税税额:

a、增值额未超过扣除金额50%的部分,适用30%的税率,税额为:

1,000×50%×30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分,适用40%的税率,税额为:

1,000×(100%-50%)×40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分,适用50%的税率,税额为:

1,000×(200%-100%)×50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分,适用60%的税率,税额为:

[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元

(4)土地增值税总额:

150+200+500+600=1,450万元

例6-3:某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元,其扣除项目金额为35,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。

解:

(1)计算增值额为:

40,000-35,000=5,000万元

(2)计算增值税与扣除金额之比:

5,000÷35,000=14.28%

(3)判断土地增值税适用税率:

增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。
房地产开发成本计算方法(全套)_6
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等;对预售或预租的项目,还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润,一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产(如例6-1中的产生的价值5000万元的会所),在使用初期还无需更新,那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限,可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回,以保证折旧基金从总体上不被挪用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

(一)国外借款的还款方式

按照国际惯例,债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

(二)国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还,息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

(一)借款时的利息计算

按照国家有关规定,在进行建设项目经济评价时,对当年发生借款的,假定借款在当年年中发生,按半年计息,其后按全年计息。每年应计利息为:

每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率

例6-4某房地产开发项目,建设期为3年。在建设期第1年借款300万元,第2年借款600万元,第3年400万元,年利率为12%,试计算建设期贷款利息。

解:

建设期各年利息计算如下:

第1年应计利息=(0+300÷2)×12%=18万元

第2年应计利息=(318+600÷2)×12%=74.16万元

第3年应计利息=(318+600+74.16+400÷2)×12%=143.06万元

故建设期贷款利息总和为:18+74.16+143.06=235.22万元

(二)还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本,利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息,描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况,为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意,借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息,而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说,流动资金的利息列入了财务费用,而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还,所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表,可进行如下分析:

1、分析项目债务清偿能力

2、协助安排短期贷款

3、研究资金筹措方案的合理性

例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元,第2年借款2000万元,第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%,建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解:(1)建设期各年应计利息:

第1年应计利息=(0+1000÷2)×8%=40万元

第2年应计利息=(1040+2000÷2)×8%=163万元

第3年应计利息=(1040+2000+163?+3000÷2)×8%=376万元

第3年末借款累计:本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

(2)每期还本付息:A=P(A/P,i,n)=1648万元


家装过程中必须的一些基本小常识

每个人对家的理解都有不同,怎样才能用有限的资金装修出最完美的家?在家居装修中,很多业主关心的就是装修费用的问题。所以在装修前,一定要规划好,只有好的规划才能降低造价。在此,龙头装饰小编特意为你综合这个冬天最温暖的家装资讯,让你打扮出最美丽的爱家!   墙面装饰是居室装饰的重要“看点”,也是造型设计的主要部分之一。   

家装过程中必须的一些基本小常识_1

客厅的墙面设计效果直接影响室内的空间气氛。通过精心的设计可创造出客厅不同的艺术情调和风格特色。客厅的墙面装修应主要集中在视听背景墙面,因为不论从视觉需要还是从“宜精不宜杂”的原则来看,视听背景墙都应该算做是客厅的主要看点。而且还要充分考虑到持久性和翻新的方便。视听背景墙可以采取嵌入式的设计,让家具和造型与墙体融合,充分体现装饰的效果。客厅的墙面装饰可用材料很多,多采用墙纸、壁纸漆、乳胶漆及天然板材。壁面的选材应结合空间大小、情趣修养来加以考虑,如空间狭窄,以镜面、玻璃等材料饰面可使空间获得延展;而农工商的客厅空间则可以尝试通过深浅颜色的穿插使用,再注入一些体现户主个性的风格展示。  

家装过程中必须的一些基本小常识_2

客厅的墙面色彩采用粉蓝及白、灰调都比较适合客厅静劾与宽舒的气氛。不过最重要的还是要根据家庭成员的兴趣喜好,兼顾与客厅陈设谐调的色彩,才最易获得大家的赞赏。   

卧室(私人空间)卧室是最具私密性的房间,因此卧室的墙面装饰设计必须要创造一个完全属于个人的温馨环境。卧室的墙壁通常有三分之一的面积被家具隐蔽,而人的视觉除床头上部的空间外,主要集中于室内的家具上,因此墙壁的装饰宜简单些。卧室床头的上部空间在设计中一般都将床靠、床头柜的功能揉和,运用一些线条流畅的造型,通过色彩的辅助,为卧室增添恬静的气氛。卧室的墙面采用壁纸漆作为装饰材料是较为理想的,根据居室的装饰色彩主题可以先确定风格,加之花纹立体感强、富有时代的气息,更能为卧室营造一种神秘感。   

家装过程中必须的一些基本小常识_3

卧室的墙面色彩以统一、和谐、淡雅而不过于刺眼为宜,对局部的颜色搭配为慎重,粉红色系较易为人接受。   厨房 厨房的墙壁由于受空气中油烟雾气的影响,易产生油腻污垢,所以除了安装功能齐全的橱柜外,厨房的墙面一般都不做特殊造型处理,但在墙面装饰材料的选择上要精细一些,宜选用光洁、易清洗、防霉、抗热的材料作为厨房墙面的装饰材料。比如釉面瓷砖、防霉PVC墙布及外墙乳胶漆等,而且色彩要与橱柜颜色匹配。选择釉面砖应注意幅面不宜太小,否则会给清理卫生带来不便,因此宜选用光洁又易清洗且耐水、抗热的釉面瓷砖作为厨房墙壁装饰的材料。   

卫生间 卫生间以墙壁面积最大为特点,如果采用单一色调、同一形状的材料均匀的辅贴会使人产生呆板、压抑的不适感。所以卫生间的墙面在设计时可以巧妙的将色块穿插运用,再通过精致的腰线砖缀成一条带子,视觉空间上整体中求变化,色彩上协调中求重点,定能令您的卫生间“蓬荜生辉”。卫生间的墙面装饰须选择防水性强又具有抗腐蚀与抗霉变的材料。容易清洗的瓷砖及强化板花色多,可拼贴丰富图案,是非常实用的墙面选材。